Ný háhýsi í miðbænum spretta úr fortíðinni

Hér sést í tvo turna á horni Frakkastígs og skúlagötu. Myndn var tekin í fyrra en heldur hafa nú byggingarna hækkað og skrúfa fyrir hið fræga útsýni alla leið ofan af Skólavörðuholti, niður Frakkastíg, yfir sundin og Esjuna.
Hér sést í tvo turna á horni Frakkastígs og skúlagötu. Myndn var tekin í fyrra en heldur hafa nú byggingarna hækkað og skrúfa fyrir hið fræga útsýni alla leið ofan af Skólavörðuholti, niður Frakkastíg, yfir sundin og Esjuna.

Eftir Ingimar Karl Helgason

Nýlegt aðalskipulag Reykjavíkurborgar, sem gilda á næstu fimmtán árin, felur í sér skýr markmið og afdráttarlaus og ítarleg fyrirmæli um hæð húsa í miðbæ innan Hringbrautar. Tillaga um þrisvar sinnum hærri byggingu var afgreidd í umhverfis- og skipulagsráði borgarinnar í vikunni. Á sama fundi var gerð breyting  á aðalskipulagi borgarinnar. Sú breyting var hvorki rædd opinberlega  né kynnt, þar sem hún er sögð „óveruleg“.

Í aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2039, sem í heild er mörg hundruð blaðsíður að umfangi, er með eins afdráttarlausum hætti og verða má, fyrirskipað að engin nýbygging á skilgreindu svæði miðborgarinnar fara yfir fimm hæðir. Þetta er einfaldlega bannað. Þrátt fyrir skýra sýn á hæð byggðar, markmið og fyrirmæli í aðalskipulaginu, þá hafa tveir íbúðaturnar þegar risið á horni Skúlagötu og Frakkastígs. Í vikunni var svo samþykkt í umhverfis- og skipulagsráði Reykjavíkurborgar að senda til kynningar tillögu að nýju skipulagi fyrir svonefndan Barónsreit skammt þar frá. Hann á við svæðið umhverfis mót Skúlagötu og Barónstígs. Í tillögunni er gert ráð fyrir sextán hæða háhýsi, þrátt fyrir afdráttarleysi gildandi aðalskipulagsins í þessum efnum.

„Þetta fengist aldrei samþykkt í nýju aðalskipulagi Reykjavíkur,“ sagði Páll Hjaltason, þáverandi formaður umhverfis- og skipulagssráðs Reykjavíkur, afdráttarlaus við Reykjavík vikublað, um miðjan apríl í fyrra.

Þá hafði verið fjallað nokkuð um fyrirhuguð háhýsi sem nú rísa á mótum Skúlagötu og Frakkastígs. Það var alveg skýrt af viðbrögðum kjörinna fulltrúa að þeir teldu þessa turna tvo ekki í neinu samræmi við ríkjandi hugmyndir um útlit og hæð húsa. Í aðalskipulagi borgarinnar sem nýlega var samþykkt, er enda í löngu máli fjallað um þennan þátt í framtíðarútliti borgarinnar og ástæðurnar fyrir afdráttarlausum kröfum um að nýbyggingar verði ekki hærri en 4-6 hæðir, nema með vel rökstuddum undantekningum.

Fimm hæðir eða fimmtán?

Í ljósi hinnar afgerandi yfirlýsingar Páls Hjaltasonar í fyrra, þá má segja að það komi á óvart, að nú í vikunni, samþykkti umhverfis- og skipulagsráð Reykjavíkur, að tillaga um nýtt deiliskipulag fyrir svonefndan Barónsreit, ekki mjög marga metra austan við Skuggahverfi háhýsanna, við sömu götuna, Skúlagötu.

Það sem kemur á óvart er að í tillögunni er fólgið að 16 hæða háhýsi fái að rísa á svæðinu. Í aðalskipulagi borgarinnar er krafan um hámarkshæði hins vegar algerlega skýr. Einkum á þessu svæði miðbæjarins. Fjallað er sérstaklega um það í umfjöllun um Borgarvernd, í mörg hundruð síðna bók um aðalskipulag borgarinnar. Þar segir meðal annars: „Svæðið innan Hringbrautar er skilgreint sem sérstakt verndarsvæði.“ Annars staðar í skipulaginu er fjallað um að nú hús megi ekki verða hærri en fimm hæðir. „Ný byggð miðast við hámark 5 hæðir“ segir í texta sem skrifaður er með áberandi hægti yfir kort sem sýnir þetta svæði miðbæjarins.

En hvers vegna samþykkir umhverfis- og skipulagsráð að auglýsa deiliskipulag, þar sem gert er ráð fyrir byggingu, sem gengur gegn grundvallarmarkmiðum aðalskipulags Reykjavíkur og verndarsvæðinu innan Hringbrautar.

Gamlar hugmyndir í gildi

Hjálmar Sveinsson, formaður ráðsins, segir að það skýrist meðal annars af því að í þessum efnum hafi menn ekki byrjað með autt borð. Nú sé í gildi deiliskipulag fyrir svæðið. Það hafi verið samþykkt fyrir allnokkrum árum og fyrir hrunið 2008. Enda þótt aðalskipulagið sé nú komið í gildi, þá ógildi það ekki sjálfkrafa ríkjandi deiliskipulag. Það eigi sér ýmsar ástæður, til að mynda þá að lóðarhafar hafi réttmætar væntingar um tiltekna hluti. Með samþykkt deiliskipulagsins sé í raun búið að skuldbinda aðila til að hlutir gangi fram með ákveðnum hætti. Við slíkar aðstæður geti Reykjavíkurborg ekki gengið fram einhliða og breytt deiliskipulagi, enda þótt gildandi skipulag sé algerlega á skjön við markmið og fyrirmæli í gildandi aðalskipulagi.

Turnarnir sem nú rísa á mótum Frakkastígs og Skúlagötu, sem meðal annars spilla frægu útsýni af Skólavörðuholtinu, niður Frakkastíginn og þaðan yfir Sundin og Esjuna. Það má horfa niður Frakkastíginn, þar til augun staðnæmast við blokkina sem nú er í byggingu.

Rándýrt útsýni

Þetta útsýni þykir hins vegar augljóslega fela í sér töluverð verðmæti. Þannig greindi Reykjavík vikublað frá því að að enda þótt turnarnir á horninu við Frakkastíg væru óbyggðir, væri þegar búið að ganga frá kaupum á íbúðum í húsinu. Fermetraverðið væri allt að einni milljón króna. Það var á þeim tíma langtum hærra en fermetraverð nokkurs staðar annars staðar í borginni. Raunar langhæsta fermetraverð húsæðis á landinu öllu. En þrátt fyrir skýran vilja borgarfulltrúa og kröfur aðalskipulagsins, gátu lóðahafar á reitnum skellt við skollaeyrum þótt reynt væri að „höfða til samvisku þeirra“ eins og embættismaður borgarinnar lýsti aðgerðum borgaryfirvalda gegn háhýsunum. En gildandi deiliskipulag heimilaði turnana og taldi borgin sig eiga gríðarlega háa bótakröfu yfir höfði sér, hundruð milljóna króna, ef hún vildi knýja fram breytingar til samræmis við aðalskipulagið.

Háhýsi gegn skýrum markmiðum

Aðalskipulag Reykjavíkur hefur tekið gildi. Nýja deiliskipulagið fyrir Barónssvæðið, sem nú fer í kynningu, þarf að uppfylla kröfur þess. Í texta aðalskipulagsins segir meðal annars: „Lágreist byggð einkennir Reykjavík og ber að virða það.“ Einnig segir: „Á svæði innan Hringbrautar er ekki heimilt að reisa hærri byggingar en 5 hæðir.“ Einnig eru sett skilyrði fyrir háhýsum sem þó gætu fengið að rísa annars staðar í borgarlandinu. Þau verði að styrkja borgarmyndina í heild sinni og þá götumynd sem fyrir er. Svo segir mjög skýrt: „Háhýsi verða ekki heimiluð nema að ákveðnum kröfum og skilyrðum uppfylltum.“

Síðan eru þau tíunduð: „Viðmið fyrir mat á umhverfisáhrifum háhýsa í hverfis- og deiliskipulagi. Háhýsi og kennileiti verði ávallt metin út frá aðliggjandi byggð og umhverfi, legu í náttúrulegu landslagi, áhrifum á ásýnd, útsýni og sjónásum, skuggavarpi og aðlögun að viðkomandi götumynd og borgarrými. Settar verði ákveðnar gæðakröfur um útlit þeirra, skýr rök færð fyrir tilgangi þeirra og útskýrt með hvaða hætti þau bæta aðliggjandi byggð og samfélag.“

Óvænt breyting á aðalskipulagi

PallHjaltason
„Þetta fengist aldrei samþykkt í nýju aðalskipulagi Reykjavíkur,“ sagði Páll Hjaltason, þáverandi formaður umhverfis- og skipulagssráðs Reykjavíkur, afdráttarlaus við Reykjavík vikublað, um miðjan apríl í fyrra. Hann vísaði þar til tveggja turnbygginga sem þá þótti ljóst að ekki yrðu stöðvaðar. Aðalskipulag sem nýlega öðlaðist gildi er afdráttarlaust um þau hámarksmörk nýrra byggina sem Páll nefndi. Í skipulagstillögu Barónsreits er gert ráð fyrir 16-18 metra háhýsi.

Allir fulltrúar í umhverfis- og skipulagsráði, nema fulltrúi Bjartrar framtíðar, greiddu atkvæði með því að þessi deiliskipulagstillagan yrði kynnt. Í nokkuð ítarlegri bókun þeirra um samþykktina er ekki að finna neinar skýringar á því hvers vegna háhýsi upp á sextán hæðir flýtur með inn í tillöguna. Nokkuð sem gildandi aðalskipulag mælir algerlega gegn og sérstaklega þarna. Tilfellið var að á hinum sama fundi ráðsins sem haldinn var á miðvikudag, var rétt áður en samþykkt var að kynna deiliskipulagið, samþykkt breyting á aðalskipulaginu.

„Lögð fram tillaga umhverfis- og skipulagssviðs, dags. júlí 2015 að óverulegri breytingu á  aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 vegna Barónsreits. Um er að ræða stefnu um hæðir húsa á reitnum og lagfæringu á framsetningu.“ Með öðrum orðum var án opinberrrar umræðu eða kynningar ákveðið að breyta skipulaginu, gera undanþágu, til að brjóta ekki gegn fyrirmælum þess um hámarkshæð. Hjálmar Sveinsson, formaður umhverfis- og skipulagsráðs segir í samtali við Reykjavík vikublað að það hefði mátt standa betur að einmitt þessu.

En um deiliskipulagið segir Hjálmar að þar hafi menn ekki komið að auðu borði. Hann bendir á að gamla deiliskipulagið á svæðinu sé enn í gildi. Samkvæmt því er heimilað að reisa þrjá 15 hæða turna, fjölmargar fleiri byggingar auk þess sem þar er heimild til að rífa fjöldamörg timburhús.

Leynilegar viðræður

Viðræður fulltrúa frá meirihlutanum í borgarstjórn við lóðarhafann, hafa staðið yfir í um eitt ár, með mikilli leynd. Viðræðurnar hafa verið „óformlegar“ en afrakastur þeirra birtist í nokkurs konar samkomulagi um þá tillögu sem nú verður kynnt.

Það hefði skipt máli að komast að samkomulagi því lóðarhafinn kynni – á grundvelli skipulagslaga – að krefjast hárra bóta af borginni. Menn meti áhættu og hagsmuni borgarinnar og taki ákvörðun á þeim grundvelli. Hundruð milljóna króna bætur, ef þannig færi, gætu haft áhrif á getu borgarinnar til að greiða fyrir mikilvæga þjónustu.

Þrátt fyrir að borgin hefði lengi haldið uppi kröfum um að því ákvæði skipulagslaga sem lögbindur rétt til slíkra bóta verði breytt, hafi ekki orðið af því.

„Óásættanlegt“

Magnea Guðmundsdóttir, fulltrúi Bjartar framtíðar, kom inn á þetta í sérstakri bókun á fundi ráðsins á miðvikudag. „Það er óásættanlegt að enn hafi ekki komið til endurskoðunar skipulagslaga og fyrningarákvæði verið sett á eins og umhverfis- og skipulagsráð hefur margoft óskað eftir. Á forsendum úrelts skipulags telur borgin sig skuldbundna til að koma fyrir byggingamagni sem engan veginn samræmast markmiðum aðalskipulagsins,“ segir Magnea.

 

Hvað breytist?

Hjálmar_profkjor_sm
Mikla framför er að finna í tillögunni, umfram það sem var, segir Hjálmar Sveinsson, formaður umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur.  Borgaryfirvöld hafi ekki komið að hreinu borði í þessu máli heldur þurft að spila úr þeirri stöðu sem uppi var. 

Ítarlega er tíundað í bókun umhverfis- og skipulagsráðs um samþykktina, annarra en Magneu, hvað muni breytast frá gildandi skipulagi á Barónsreitnum með samkomulagi um nýtt deiliskipulag:

„Skipulagstillagan, sem nú er vísað í borgarráð, mun nema úr gildi, verði hún samþykkt, gildandi deiliskipulag á svæðinu milli Laugavegs og Skúlagötu, Vitastígs og Barónsstígs. Gildandi deiliskipulag gerir ráð fyrir stórfelldu niðurrifi gamalla timburhúsa við Laugaveg og Hverfisgötu og á baklóðum við Vitastíg. Nýja tillagan kveður á um að flest þessara húsa haldi sér auk þess sem lögð er sérstök áhersla á að styrkja timburhúsaþyrpingu við Vitastíg og tengja hana, með nýjum stíg, við Laugaveg, Hverfisgötu og Bjarnaborg.

Gildandi deiliskipulag gerir ráð fyrir þremur 15 hæða turnum við Skúlagötu og háum tengibyggingum milli þeirra. Það heimilar einnig niðurrif Skúlagötu 28 þar sem Kexhostel er starfrækt. Nýja skipulagstillagan gerir ráð fyrir einum 18 hæða turni við Skúlagötu og að Skúlagata 28 haldi sér en heimilað verði að byggja tvær hæðir ofan á húsið. Við teljum að Skipulagstillagan sé mun betri en gildandi deiliskipulag. Engu að síður teljum við að byggingarmagn við Skúlagötu sé of mikið. Við leggjumst gegn því að turninn verði 18 hæðir og teljum að hann eigi að vera 16 hæðir að hámarki og ekki meira en 60 metrar á hæð frá sjó.

Við teljum ennfremur mjög mikilvægt að nokkrar arkitektastofur, verði fengnar til að hanna byggingarreitina á svæðinu til að ýta undir fjölbreytileika og mismunandi byggðamynstur á ólíkum og misgömlum reitum.

Við teljum einnig nauðsynlegt að tryggt verði að húsin milli Hverfisgötu og Laugvegs verði íbúðarhús og einnig húsin sem standa norðanmegin við Hverfisgötu og stölluðu húsin neðst við Vitastíg. Við teljum hins vegar eðlilegt að hafa meiri sveigjanleika í nýtingu húsanna við Skúlagötu.“

Færðu inn athugasemd

Skráðu umbeðnar upplýsingar að neðan eða smelltu á smámynd til að skrá þig inn:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Breyta )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Breyta )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Breyta )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Breyta )

Tengist við %s